Kiedy i jak negocjować z deweloperem?

Negocjacje z deweloperem mogą zaowocować drobną obniżką ceny przy zakupie domu lub mieszkania, co w przypadku większego metrażu często sprowadza się do nawet kilku lub kilkunastu tysięcy oszczędności. Trudniej oczywiście wynegocjować cenę na rynku pierwotnym, niż na rynku wtórnym, ale z samego pomysłu negocjacji nie należy rezygnować – deweloperzy często zawyżają cenę wyjściową, by pozostawić dla klientów pole do rozmów. Kiedy i jak negocjować z deweloperem, by wypracować najlepsze warunki zakupu nieruchomości? Informacji na ten temat udziela deweloper, który w swojej ofercie posiada kameralne osiedle Cicha Dolina.

Kiedy negocjować z deweloperem?

W przypadku zakupu domu z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, szansa na negocjację cen zależy często od momentu sprzedaży nieruchomości. Najmniejsze szanse na obniżkę są na początku, w tzw. przedsprzedaży, kiedy deweloper szuka najlepiej płacących nabywców i niechętnie schodzi z ceny mieszkań.

Dopiero później, na wczesnych etapach inwestycji ale już po pierwszej fali sprzedaży nieruchomości, negocjacje mają największy sens. Deweloper szuka wtedy okazji do sprzedaży jak największej ilości domów czy mieszkań, zarabiając w ten sposób na finansowanie swojej inwestycji. Jeśli podasz konkretne argumenty mające szansę przekonać dewelopera do zmiany ceny, utargowanie kilku procent zniżki na inwestycji może się udać.

Dobrym czasem na negocjacje z deweloperem jest też moment przed zawarciem umowy deweloperskiej, po zapoznaniu się z prospektem informacyjnym. Znając szczegóły inwestycji możemy zwrócić uwagę dewelopera na potencjalne problemy i niedoskonałości, w tym np. uciążliwe otoczenie, także to będące dopiero w planach zagospodarowania przestrzennego w przyszłości.

Podpisując się pod umową deweloperską i akceptując prospekt informacyjny, akceptujemy warunki podane przez dewelopera i niemożliwe będzie ich renegocjowanie na późniejszym etapie.

Renegocjacja warunków przy nie dotrzymaniu terminów realizacji – czy to możliwe?

Co do zasady renegocjacje warunków umowy deweloperskiej podpisanej przez nabywcę nieruchomości nie są możliwe na późniejszym etapie inwestycji, chyba że naruszone zostaną warunki umowy i możliwe będzie jej legalne zerwanie.

Zgodnie z ustawą deweloperską, nabywca może odstąpić od umowy jeśli brakuje w niej kluczowych elementów wskazanych przez ustawę deweloperską, istnieje niezgodność informacji w umowie i prospekcie informacyjnym, deweloper nie dostarczy prospektu o czasie, prospekt nie jest przygotowany zgodnie ze wzorem ujętym w ustawie lub jeśli prospekt lub jego załączniki nie zgadzają się ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.

Powyższe sytuacje pozwalają na zerwanie umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Jeśli zdecydujemy się odstąpić od umowy później, możliwe jest to w momencie gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę praw własności nieruchomości w określonym w umowie terminie.

Umowę można wówczas anulować po 120 dniach od upływu terminu wyznaczonego deweloperowi na przeniesienie własności.

Czy w umowie można zawrzeć informacje dotyczące kar umownych?

Umowa deweloperska podpisana w formie aktu notarialnego ma zabezpieczać interesy dewelopera oraz nabywcy, dając gwarancję że transakcja zakupu nieruchomości dojdzie do skutku na warunkach ustalonych w umowie.

Jednym z elementów, które można negocjować z deweloperem przed podpisaniem umowy deweloperskiej i które warto włączyć do umowy są kwestie sankcji i kar umownych za opóźnienia w realizacji inwestycji. Jak wynika z ustawy deweloperskiej, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy w razie spóźnienia się przez dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu. Jeśli deweloper przystanie na negocjację zapisów umowy, do dokumentu można dodać klauzulę określającą wysokość kar umownych za opóźnienia z oddaniem mieszkania do odbioru.

Według ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w umowie muszą zostać zawarte zapisy o terminie przeniesienia prawa własności i wyodrębnienia lokalu, terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz zapis o wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że termin zakończenia prac budowlanych a termin przeniesienia prawa własności będą się od siebie różniły i zwykle pozostawia się deweloperowi około 6 miesięcy na dopięcie formalności i przeniesienie własności.